广州买卖二手房的程序以及该关注的问题

　　一、二手房的买卖程序如下:

　　（1）看房选房；

　　（2）资格审查买受人提交购房资格审查，广州市房地产专业律师应在10-15日内出具审查结果；出卖人应进行房屋主审，确定产权是否清晰，产权是否抵押或查封；

　　（3）签订居间协议进行确定定金支付一定比例、首付、尾款、税费承担方、付款管理方式、首付时间不同节点、过户时间节点、户口迁移学习时间节点信息等等这些条款；

　　（4）网签；

　　（5）房屋评估银行进行资产评估，一般占市值的70%左右，多家银行的联合评估也可达到市值的95%；

　　（6）银行面签；

　　（7）贷款批准书出具行对贷款申请人的资格审核通过后，根据房屋评估结果确定贷款金额、期限等细节，并出具贷款批准书，以便买卖双方轻松转让贷款；

　　（8）在网上预约约半个月左右，预约到相应的税务机关缴税;

　　（9）预约转让。买卖双方到房屋所在地不动产登记中心办理过户。一般1-3个工作日就能拿到新房书；

　　（10）物业进行交割分七步：通知企业业主疼空房子－清点技术设备－－有线网络电视过户－户口迁出－签署“物业资产交割确认书”－物业公司更名；

　　（11）向银行申请抵押新产权证明，银行出具房屋所有权证明；

　　（12）我行审批贷款并完成交易。

　　二、不动产不得转让的情形

　　根据我国法律规定，下列房地产不得转让:

　　（1）以出让管理方式可以取得土地资源使用权，但不符合我国房地产法第三十八条规定的条件的；

　　（2）司法机关、行政机关依法规定或者决定查封或者限制其房地产权利的；

　　（3）依法收回土地使用权；

　　（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

　　（5）权属有争议的；

　　（6）未依法进行登记可以领取权属证书的；

　　（7）法律、行政法规禁止转让的其他情形。

　　三、对二手房转让的基本关注

　　１、产权清晰

　　所有权证上的业主是否与卖方一致; 说明所售房屋的性质; 所有权证上确认的面积是否与实际面积一致; 核实所有权证的合法性和真实性。

　　２、产权的完整性

　　确认知识产权的完整性管理就是要判断其房产企业有没有进行抵押，包括学生私下抵押？共有人等。以避免在过户后出现一些不必要的争议与纠纷。

　　３、房屋质量

　　观察进行房屋的结构，建筑与装修工程材料。看房屋的内外部经济结构设计是否被改动过；是否有私建部分；是否有占用一个走廊或阳台等；牵涉到城市阳台的面积可以怎么算的问题。

　　４、居住空间

　　观察房屋内部结构是否合理，是否适合居住、活动空间大小等。

　　５、装修配置

　　检查原房屋的装修水平和程度，确认房屋的供电设施、供气管道、水管是否老化，电话线、宽带是否安装完毕。

　　６、物业管理

　　了解区内水、电、煤、暖气的价格和支付方式，是代收还是自付; 观察电梯是否能正常使用; 了解区内停车场和社区绿化的基本情况; 了解当地保安水平，观察保安是否负责等。

　　７、房屋历史

　　知道房子是哪年建的，土地使用期有多长；谁活过，又有什么用；还有就是原住户当地的信用状况；是否有物业费，水电费等。拖欠。