广州房产合同律师教你如何区分民间借贷和商品房买卖？

　　一、广州房产合同律师教你如何区分民间借贷和商品房买卖？

　　最高国家人民对于法院公报第231期刊载有典型应用案例，其中有一定的指导作用，其裁判思路应当值得研究参考，裁判的要点是：商品房买卖合同一方主张名为房屋买卖合同实为民间借贷的，在没有得到充分利用证据证实当事人之间发展存在一些隐藏法律社会关系问题而且隐藏法律环境关系提供真实情况存在并对当事人产生具有约束力的情况下，不宜简单仅以交易行为习惯为由否定房屋买卖法律责任关系而认定为借贷法律服务关系。

　　私人贷款方所选择的借贷方式。在判断当事人之间法律关系的性质时，不仅要考察合同的名称、形式或内容，更重要的是，要分析当事人之间法律关系的本质。

　　《商品房买卖合同》中，出卖人不准备实际交付房屋，买受人不在乎取得所购房屋的产权。 此外，双方关注的是“回购协议”及相应的违约金，足以证明双方之间真正的法律关系是民间借贷。

　　二、商品房销售合同的特点

　　作为房地产买卖合同的主要类型，广州房产合同律师总结商品房买卖合同具有以下法律特征：

　　1、标的物在法律上可以呈现出一个复杂的形态。交易的房屋既可能是已建好的房屋，也可能是企业尚未进行竣工的房屋，而且还包括各种建筑物和小区的公用基础设施、设备的所有权或使用权。

　　2.标的物所有权的转移以登记为基础。我国《合同法》第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。

　　3. 强有力的行政干预。 由于土地和住宅房地产价值巨大，对国民经济和民生影响很大，国家对房地产的行政监督相对严格。 例如，国家实行登记制度，推广示范合同，实行限购政策。

　　三、商品房买卖合同的内容

　　通常，商品房买卖合同的主要内容包括当事人、标的物及其数量和质量、付款方式、履行期限、履行方式、违约责任等。

　　1.当事人

　　商品房的出卖人对于一般是房地产市场开发一个企业，应注明其名称、法定代表人、工商登记号、住所及社会联系生活方式等基本发展情况。买受人如为法人或其他国家组织，同样可以予以明确注明。如为自然人，则应注明其姓名、身份相关证件号码、住所及联系教学方式等。

　　2.商品房的基本条件

　　首先，应说明出卖人出卖房屋的法律依据。 包括土地使用权出让合同号、土地使用证或建设用地批准证号、建设用地规划许可证、建设项目规划许可证、建设许可证，为预售商品房的，还应注明预售许可证号。

　　其次，说明商品房的基本情况，包括具体位置、楼层、朝向、建筑面积和建筑面积。其他装饰、装饰等可由当事人自由约定。

　　3.价格和支付方式

　　商品房的价款包括产品单价与总价两种。总价可以按幢、套或单元计价，不论商品房实际工作面积与约定是否能够存在一定误差，均不对其价格方面进行分析调整。单价是按商品房销售面积计价，可分为依建筑施工面积计价、依套内建筑设计面积计价和依使用一个面积计价三种教学方式。

　　商品房销售合同的价格一般有三种支付方式：

　　首先，购买商品房按揭贷款支付，又称按揭支付；

　　其次，一次性付款;

　　最后，分期付款。

　　按揭付款方式，应明确规定买方的初始金额、付款时间和方式，由哪个银行申请贷款，如有关事项未经批准时的贷款申请。采用一次性付款或分期付款方式的，应规定房屋付款或每次分期付款的付款时间和方式。

　　4.商品房交付系统使用管理方式及条件

　　合同需要规定商品房的交付时间和程序。通常，卖方通知买方到商品房的地点进行交付，买方将在协议或通知中指定的日期接受交付。

　　合同应明确商品房的使用和交付条件，主要包括商品房应有必要的验收文件，如建设工程质量验收、消防验收、综合验收登记、备案表等。 买受人应当按照本合同约定的交付和使用条件验收该商品房。

　　5.公共设施和设备条款

　　由于商品房的正常使用有赖于各种公共配套条件的完善，这部分应在合同中明确约定。

　　6.面积较大差异的处理

　　双方可以就房屋面积的差异等达成协议。当事人不同意的，根据最高人民法院的司法解释确定。

　　通过广州房产合同律师为大家总结的以上三点，大家在遇到区分民间借贷和商品房买卖的问题时，一一对照，基本就能区分出来。