广州合同律师总结商品房买卖合同特点及无效的几种情形

　　一、商品房销售合同是指什么

　　广州房产合同律师告诉大家：商品房进行买卖合同是指出卖人向买受人可以转让在建或已建商品房所有权及相关法律权利，买受人支付工程价款的合同。商品房买卖合同是不动产买卖双方合同的最主要问题类型。

　　二、商品房销售合同的特点

　　1.标的物呈现出复杂的法律形式。 交易的房屋可以是已建成的房屋，也可以是未建成的房屋，还包括对社区的建筑物和公共设施设备的所有权或使用权。

　　2.登记是标的物所有权转让的前提条件。《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。物权法第九条规定，房地产物权的设立、变更、转让、消灭，依法登记后生效；未登记的，除法律另有规定外，不生效。

　　3.强有力的行政干预。由于土地和房屋不动产价值巨大，对国计民生影响巨大，国家对不动产的行政监管相对严格。比如国家实行注册制，实行合同示范文本，实行限购政策。

　　三、广州房产合同律师总结商品房买卖合同管理无效的几种不同情形

　　1.由于卖方的标的不当，本合同无效。

　　包括两种情况：一是卖方不具备开发主体资格；二是卖方不具备销售资格。 前者的案例主要表现为出卖人不具备开发和经营房地产的权利和能力，即不存在房地产开发和经营的范围；后者主要是指房地产开发企业对特定房产没有相应的销售资格。 例如：开发企业在没有法定条件的情况下销售房屋，解决资金问题，私售房屋等。

　　2.买方主体不当导致合同无效。

　　这种情况主要是由于买方没有订立合同的权利和能力。比如不符合国家限购政策。

　　3.出卖人故意或者隐瞒自己所售房屋进行抵押的事实。

　　广州房产合同律师指出卖方由于实际资本低于商品房预售条件，融资通常使用两种方式：一是建设抵押贷款，然后与银行谈判，银行商业住房抵押贷款，开发商接受买方首付直接支付开发商的银行贷款。这样,开发商出售给购房者的房屋就是设定抵押不完整的产权。如果开发商不能偿还银行贷款，银行可以行使抵押权人的权利。最后，买方亏损；

　　第二，由建设单位提前预售条件，然后开发商通过征收首付款购房，为项目支付。如果开发商不能按照"消极合同"支付建设单位工程款，建设单位可以利用法律规定的"工程价款优先受偿权"，实施法律规定的工程优先司法拍卖和执行权，最终损失的是物业买受人。对此，最高人民法院进行司法解释法律规定，开发商如果将所销售的房屋抵押，并且通过隐瞒该事实，购房者可以根据请求法院确认合同管理无效，并且发展要求我们开发商承担一倍的赔偿。