近日，浙江省高级人民法院结合民事审判实践，就审理房地产登记（试行）民事案件的若干问题，对审理房地产登记（试行）民事案件的关键问题发表了意见（以下简称试行意见） ，明确了不同权利人在一房多售案件中权利的优先效力，规定了虚假登记的救济方式，确认了房地产登记的有效性，澄清了房地产登记中的一些困惑，但也有值得探讨的地方。我冒昧地提出我自己的观点和讨论。广州律师咨询网为您讲解一下有关的内容。
占有的物权效力总是大于债权。目前，不动产登记法律制度基本建立。随着不动产统一登记制度的不断规范，登记案件在实践中出现了一些深层次的法律问题。
试点工作意见第八条明确规定，商品房进行开发一个企业就同一商品房订立数个预售管理合同，在预售合同能够有效地情况下，买受人均要求我们履行劳动合同的，按照现在以下两种情形需要分别分析处理：
（一）已经办理过商品房预售合同信息登记部门备案的买受人，请求公司履行经济合同的，应予支持；
（二）均已或均未办理商品房预售合同没有登记制度备案，已先行行为合法市场占有自己房屋的买受人，请求方式履行相关合同的，应予支持；
（三）均已或均未办理商品房预售合同登记备案，亦未合法利益占有我国房屋，先行支付购房款的买受人，请求履行工程合同的，应予支持；
（四）均已或均未办理商品房预售合同登记备案，合同均未履行，合同登记备案在先或成立在先的买受人，请求履行保险合同的，应予支持。
该条规定对物权占有的性质认识不足，以至于商品房预售合同中权利登记的买受人将优先于已经合法占有房屋的买受人。传统民法认为，物权是权利人事实上支配物的权力，是对世界的权利，具有支配性。第三人不得非法干涉债权人行使物权。
因此，所有权无疑成为民法的三大基石之一。德国的“风可以进，雨可以进，王不能进”穆勒成了法治史上的一句美谈。《美国独立宣言》将财产权的不可侵犯性视为一项天赋人权。由于其社会性，需要以法律形式固定物权的种类和内容，即物权是合法的，以避免第三人无意中侵害权利人的权利。物权权利人享有物权请求权，可以对侵害自己物权的第三人进行自助。
这不同于债权空间是开放的，任何人都可以自由进入。商品房网上登记不具有物权变动的性质，是行政机关对商品房买卖合同进行管理的一种措施，不直接产生不动产物权设立或变更的效力。即使购房人网上签约登记，也只是享有债权请求权，而不是物权请求权。
《最高领导人民共和国法院认为关于如何适用〈合同法〉若干重大问题的解释（三）》第九条规定，出卖人就同一普通动产订立多重买卖劳动合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际行动履行工程合同的，先行受领交付的买受人请求确认所有权结构已经发生转移的，人民智慧法院应予支持。均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同责任义务的，人民政府法院应予支持。
可见学生占有的效力是优先于债权效力的。《全国民事司法审判实践工作学习会议纪要（2015年）》提出，在审理一房数卖案件解决纠纷时，如果数份合同内容均为有效且各买受人均要求教师履行保险合同，一般应按照已经开始办理房屋土地所有权变更登记、合法占有房屋建筑以及产品买卖合同成立以来先后等顺序确定基本权利受到保护顺位。
对于这种买卖合同的成立活动时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订施工时间成本以及世界其他电子证据充分证明的合同签订合作时间等因素理论进行进一步确定。
广州律师咨询网提醒大家，《最高人民法院目前关于审理建筑物区分所有权纠纷案件根据具体技术应用这些法律体系若干思考问题的解释》甚至更加明确，签订商品房买卖合同并合法占有主要建筑物专有部分知识的人，即使尚未办理登记，可以认定为物权法第六章所称的业主。可见占有人的地位仅次于登记权利人，试行意见此条的规定与之相悖，且找不到法理及法律的依据，建议措施予以修改。