荔湾西华路律师提醒出租者审慎做好房屋验收工作

　　案件详情：2016年10月15日，弗恩岑作为出租方即甲方，卜二文作为承租方即乙方，双方签订《上海市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于上海市西城区某号，租期一年。2017年9月11日，就涉案房屋再次签订《上海市房屋租赁合同》，约定：房屋租赁期限自2017年9月11日至2019年4月24日；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原装返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电情况进行验收，结清各自应承担的费用；月租金13000元，按季支付，押一付三；押金13000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约责任赔偿外，剩余部分应如数返还乙方；租赁期内的水电、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、室内设施家具家电等维修费(人为损耗)费用；对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复……；因乙方保管不当或不合理使用，只是房屋及附属物品、设备设施损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。

　　合同签订后，弗恩岑将涉案房屋交付至卜二文，卜二文向支付弗恩岑房屋租金押金13000元。关于房屋租金，卜二文称其于2019年4月23日支付了2019年5月和6月租金至租赁合同届满。弗恩岑称卜二文支付的该笔租金为2019年6月和7月的租金，2019年5月租金已经用押金折抵租金。
 

　　关于房屋交付，卜二文称房屋交付时间为2019年6月24日，弗恩岑委托涉案房屋中海物业公司租售部的郭东旭办理收房手续并提供郭东旭书写的收条，内容为收到锦园5-7-1705,3把门钥匙，门禁卡2张及水电卡等。弗恩岑不予认可，称涉案房屋至今没有交付。卜二文也没有交付门钥匙、门禁卡、水卡、煤气卡。其不认识郭旭东，也没有委托过任何人收房。此外，卜二文提供水电数字，冷水表已用38吨；电表卡2张，余135元；热水卡2张。提供其与中海物业工作人员的通话录音光盘。弗恩岑均不予认可，称其没有委托过任何人收房，不认识卜二文提供的人名。
 

　　卜二文提供其与弗恩岑之间的微信聊天记录截屏，2019年4月22日，卜二文：那您到时候能不能让家人过来看一下，或者等您回来再检查一下物品，最近五年可以配合看房。弗恩岑：好吧，就是到6月24日对吧，合同上到2019年4月24日。卜二文:嗯嗯。2019年6月20日，卜二文：芳芳姐，我这个周末搬家，周一给您交房您看方便吗。弗恩岑：24号之前那天都可以。卜二文：好的，周一是24号，如果我周末忙完了咱们23号晚上也行，您回来了吗。弗恩岑：您看方便的时候我找人拿钥匙，8月份回来的时候，麻烦您在过来一趟，把押金条拿过来，我把押金结清水电煤退给您如何，按理说提前退房押金都不退的，但咱们关系不错，也没关系了。卜二文：真的没有提前退房，咱们合同到4月底，当时跟您说的就是续租几个月提前告诉您。2019年6月24日，卜二文：芳芳姐，我都收拾完了，等会儿下班过去跟刘经理交接一下，可以吗。弗恩岑：您跟他直接联系就好了，多谢帮忙打扫。卜二文：好的，那我就把房子交给他了。芳芳姐，已经交接完毕也整理好了，物业来给查了水电气。弗恩岑，谢谢。2019年8月29日，卜二文：芳芳姐您好，您回北京了吗，什么时候方便退一下押金。弗恩岑：我还没回去，等我有时间对一下水电煤。麻烦你把水电煤数拍照发给我看看。2019年10月14日，弗恩岑：我跟物业经理说了，他说一上班就帮我看一下水费。他说水表换过，我的收条怎么给我。2019年11月2日，卜二文：换表后之前的数字直接挪过来……。弗恩岑：您把收条给我。卜二文：好的，我把收条给物业刘经理吧。弗恩岑：也行。
 

　　关于房屋内设备设施，弗恩岑称其2019年12月找开锁公司上门开锁，发现房屋内的沙发、门、墙壁、橱柜、床、瓷砖以及衣架由不同程度的人为损坏，价值2万元，并提供照片及工程预算、家具买卖合同等。卜二文不予认可，称弗恩岑于2019年7月6日将房屋另行出租了，其主张的损失与我无关。卜二文提供2019年7月6日弗恩岑就涉案房屋与马灵及北京中海物业管理有限公司签订的租赁合同及卜二文之母与物业公司郭东旭之间的电话录音。弗恩岑对租赁合同真实性不予认可，称合同中没有房号；电话号码不是我的电话；有一部分被贴上了，不完整了；这是复印件，不是原件。房屋现在还没有出租，曾有朋友借住，但是也没有住过几次。对电话录音不予认可，称不认识电话中的人物。
 

　　另查，2019年7月6日，弗恩岑将涉案房屋在北京中海物业管理有限公司的居间下，另行出租他人。卜二文向一审法院起诉请求：判令弗恩岑返还房屋押金13000元并按年利率2%的标准支付自2019年6月30日至2020年8月31日的利息3640元；判令弗恩岑支付电费98元。弗恩岑向一审法院反诉请求：判令卜二文赔偿拖欠的公用事业费、房屋设施损坏费用及因诉讼而发生的其他费用共计22435.2元(其中房屋修缮费、家具设施毁损费20000元、公共事业费-热水、电、燃气代付费355.2元、水费未付金额60元、应诉交通费2020元)。
 

　　一审法院认为,卜二文与弗恩岑签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，荔湾西华路律师双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。

　　合同约定租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由卜二文承担的费用、租金以及卜二文应承担的违约责任赔偿外，剩余部分应如数返还卜二文。根据双方在案证据表明，弗恩岑同意卜二文2019年6月24日前交付房屋，且将房屋交予物业公司，弗恩岑称其没有委托过物业公司收房的抗辩，缺乏依据，法院不予采信。弗恩岑主张押金折抵2019年5月房屋租金，缺乏合同依据，法院不予采信。卜二文要求弗恩岑返还押金的主张，证据充分，法院予以支持。卜二文要求弗恩岑支付利息的主张，缺乏合同依据，法院不予支持。卜二文要求弗恩岑返还电费98元的主张，证据充分，法院予以支持。

　　双方合同届满后，弗恩岑于2019年7月将涉案房屋另行出租他人，现弗恩岑反诉要求卜二文支付房屋修缮费、家具设施毁损费的诉求，法院难以支持。弗恩岑要求卜二文支付热水、电、燃气代付费的诉求，未提供证据，法院不予支持。弗恩岑要求卜二文支付水费60元的主张，证据充分，法院予以支持。弗恩岑要求卜二文支付应诉交通费的主张，缺乏法律依据，法院不予支持。二审审理中，弗恩岑主张其并未于2019年7月6日就涉案房屋再行出租他人。

　　双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，二审法院予以确认。二审法院二审期间，弗恩岑、卜二文分别围绕其上诉意见、答辩意见依法提交了新证据。二审法院组织当事人进行了证据交换和质证。弗恩岑提交证人朱某证言一份，证人朱某出庭作证称：弗恩岑委托我到物业公司查找一个叫郭东旭的人，物业公司的人说没有郭东旭这个人。卜二文的质证意见为：证人朱某与弗恩岑系亲属关系，对该证据不予认可。同时，卜二文提交照片一张，用以证明物业公司有郭东旭这个人。弗恩岑的质证意见为：不认可该证据的证明目的，如果属实应当需要卜二文请郭东旭、刘伟两人出庭作证。

　　经二审法院询问：1.弗恩岑称其提交的涉案房屋内状况照片拍摄于2019年12月1日；2.弗恩岑与卜二文均认可在签订租赁合同时确实存在弗恩岑先行代付热水、电、燃气费的事实。卜二文称其搬离涉案房屋时，上述费用尚有余额，但弗恩岑始终未能就上述费用与其结算。弗恩岑称卜二文应向其支付上述代付费用，但确实无法提交证据证明上述代付费用是否已经使用完毕；3.弗恩岑不认可卜二文提交的微信聊天记录的真实性、完整性，但现无法提交其手机中的微信聊天记录进行比对。

　　另，二审审理中，依弗恩岑申请，二审法院依法委托法大法庭科学技术鉴定研究所(下称研究所)对卜二文提交的微信聊天记录的真实性、完整性进行司法鉴定，研究所于2021年6月25日向二审法院予以回函，答复：“经审查，基于该案现有检材条件，本所无法对上述委托事项进行鉴定。根据《司法鉴定程序通则》第二章第十五条第五款，本所无法受理该案的鉴定委托。”

　　二审法院认为：弗恩岑与卜二文签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。关于涉案房屋是否已经交接的问题。双方对此陈述不一。卜二文主张其已经依其与弗恩岑通过微信聊天确定后于2019年6月24日就涉案房屋办理完毕交接手续。虽弗恩岑不认可卜二文提交微信聊天记录的真实性、完整性，主张卜二文对微信聊天进行了改动和删节，其从未委托他人代为交接涉案房屋，涉案房屋至今没有进行交接，但应当指出，弗恩岑应就其上述主张承担相应举证责任，但一、二审审理中，弗恩岑均未能就此提交相应证据予以反驳，故弗恩岑的上述主张，缺乏事实依据，二审法院不予采信。一审法院认定双方已于2019年6月24日对涉案房屋予以交接完毕，事实依据充分，二审法院予以维持。

　　荔湾西华路律师关于是否应退还房屋押金及剩余电费的问题。因双方租赁合同已经解除，且涉案房屋已经交接完毕，故一审法院依据卜二文诉请判决弗恩岑退还房屋押金及剩余电费，合同依据充分，二审法院亦予以维持。关于是否应赔偿房屋修缮费、家具设备损毁费的问题。本案中，虽弗恩岑就此提交了照片证据予以证明，但其拍摄时间为2019年12月，晚于涉案房屋交接时间，该证据明显缺乏证明力，无法证明卜二文在租赁涉案房屋期间造成了房屋装修、家具设备损毁，故对弗恩岑的该项诉讼请求，没有事实依据，二审法院难以支持。

　　关于是否应支付拖欠的热水、电、燃气代付费的问题。虽卜二文认可在签订租赁合同时确实存在弗恩岑先行代付热水、电、燃气费的事实，但现弗恩岑无法提交证据证明上述代付费用在卜二文使用涉案房屋期间已经使用完毕，故对其该项诉讼请求，亦缺乏事实依据，二审法院亦不予支持。关于是否应支付应诉交通费的问题。一审法院认定弗恩岑的该项诉讼请求因没有法律依据故据此判决予以驳回，并无不当。

       荔湾西华路律师总结：租赁合同到期且租赁人不续租时，房屋出租人应全面审慎做好房屋验收工作，否则在新租客租赁期间发现旧房客造成的房屋损害时，难以有证据证明损害结果与原租赁人有因果关系。