房屋买卖合同纠纷及违约金诉讼时效

　　一、房屋买卖合同纠纷的诉讼时效

　　房屋进行买卖合同管理纠纷诉讼时效为3年，适用于诉讼时效的一般法律规定。诉讼时效问题可以通过中断、中止，但是我们最多不能没有超过20年。当权利人的权利能力受到严重侵害行为已经发展超过20年的话，人民法院不会再保护权利人的权益。

　　二、房屋销售合同纠纷中关注的问题

　　随着社会的发展，房屋交易的交易量逐年增加，但对于一般人来说，房屋交易的价值越来越大，相关纠纷的处理也有其自身的特点。

　　该《规定》的修订，将房屋买卖从原房地产开发合同中单独列为第三级案件，而涉及商品房买卖合同纠纷则列为第四级案件。

　　随着经济适用房建设的增加和城市化进程的加快，经济适用房和农村住房的销售也在逐年增加。《规定》将经济适用住房转让合同纠纷和农村房屋买卖纠纷列为第四案由。

　　需要我们注意的是，商品房、经济适用房、“两限房”、房改房以及一些其他企业各类房屋的买卖双方合同管理纠纷问题都可通过使用本案由；而签订商品房预约服务合同后，未签订正式的房屋买卖合同因此而发生矛盾纠纷的，就不可以适用缔约过失责任公司纠纷的案由。

　　此外，商品房代理销售合同属于专门代理合同，这里已作为独立的四级原因，不应适用一般合同合同纠纷。

　　三、购房合同违约金的起诉期限是多久

　　《民法通则》第137条规定,”时效期间从当事人知道或者应当知道权利受到侵犯时起计算”。根据本条的规定，追究房地产公司逾期交货违约的处罚自约定和解之日起算，这也是大多数人的观点。

　　《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》规定，连续侵权的诉讼时效从侵权行为结束时起计算，不适用于买受人追究房地产公司违约责任的诉讼时效。

　　前者应以约定的交房日期为起算点，但在中国实际进行操作中，也并不是说一旦超过2年时间，买受人就一概丧失了追究违约风险责任的权利，而是为了应对问题具体发展情况以及具体数据分析：

　　​该合同规定，“如果卖方延迟交付房屋，买方应按合同总价的固定比例支付违约金”。那么从债权的角度来看，此时的违约金为一定数额，属于临时债权，应自约定交付诉讼之日起计算。