海珠律师以案析法：没签租赁合同,就不用交租金了?

　　要在生活中，我们可能会涉及到租赁房屋，在租赁房屋的时候我们最好听听租赁合同，那么如果没有签订租房合同的情况下不给房租应该怎样进行处理？下面，为了帮助大家更好的了解相关法律知识，海珠律师整理了相关的内容，希望对您有所帮助。

　　基本案情

　　丁是广州市白云区一所房子的主人。 2005年3月，丁律师与吴律师签署首份《授权委托书》，约定：全权委托吴律师对涉案房屋进行管理，吴律师每月支付生活费8000元，日常经营管理中发生的一切费用由吴律师承担。

　　委托期限届满后，2009年9月，丁某与吴某签署第二份委托书，约定生活费改为每月1.2万元，剩余营业费用归吴某所有。 涉案房屋在经营过程中发生的税费、行政费用，在吴珉权收入支出中支付。

　　第二份《委托书》期满后，2014年9月，丁某与伍某签订第三份《委托书》，约定：生活费变更为每月30000元，其余委托事项不变。

　　在受委托企业期间，伍某以其个人名义将案涉房屋出租给案外人可以使用并收取租赁市场保证金、租金。

　　由于吴某自2019年6月起未向丁某支付生活费，丁某于2019年9月17日发出《撤销委托声明》，终止对吴某的委托。 当天，吴某将涉案房屋交还丁某管理层。

　　丁向法院提起诉讼，要求吴某支付2019年6月至2019年9月的房租以及逾期未付房租造成的利息损失。吴说，他只负责管理有关房屋，他与外界签订的租赁合同的权利和义务属于丁，也就是说，吴某没有向丁支付租金的义务，支付租金的义务人是承租人。

　　裁判结果

　　广州市越秀区人民法院一审判决：吴向丁支付三个月租金共计9万元，并支付逾期租金利息损失。

　　伍某不服，提起上诉。

　　广州市中级以及人民对于法院进行二审判决：驳回上诉，维持原判。

　　裁判理由

　　本案当事人之间没有签订书面合同，只有丁律师和吴律师分别于2005年3月、2009年9月和2014年9月就涉案房屋签署的授权书。 丁某表示，丁某完全有权委托吴某代为管理该房屋，丁某主张与吴某为租赁合同关系，吴某主张有偿委托合同关系。对此，法院根据本案证据和事实，认定丁某与吴某的关系称为主合同关系，实际上是租赁合同关系。 原因是：

　　根据法律的有关规定，在委托合同中，受托人处理民事行为的后果最终由委托人承担，受托人有权介入委托事务，有权要求受托人报告其经营情况，在租赁合同中，出租人不干涉承租人对租赁财产的占有和使用，出租人的租金与承租人对租赁财产的占有和使用的收入没有直接关系。出租人只能定期收到固定的租金或资本回报。

　　本案中，丁某向伍某出具的《委托书》虽称丁某全权委托伍某代理案涉房屋的一切企业经营风险管理工作事务，但约定“办理住宅转商铺的费用问题以及我们日常生活管理系统中所学习产生的一切教育费用由伍某承担”，且根据伍某在法院关于审理中自认，其有权决定案涉房屋的对外直接出租事宜，无需向丁某汇报，案涉房屋的出租收益发展状况也不与丁某的回报社会挂钩，无论伍某出租案涉房屋的收益情况如何，丁某均有权每月收取一个固定的收益，且根据学生聊天信息记录，双方均将伍某每月使用固定支付给丁某的费用一般称为“租金”。基于综合上述分析事实，法院作为判定，丁某与伍某之间应为租赁服务合同法律关系。

　　因此，Wu作为承租人应当按照约定的期限支付租金，并应向Ding支付2019年6月未能按时支付租金的拖欠租金和逾期租金利息损失。

　　海珠律师说法

　　现在很多业主因为没有经验、没有时间、没有精力管理自己的物业，就把自己的房子交给个人或企业代为出租和管理，双方往往会签订委托管理合同或业主出具的委托书。那么，无论是委托合同还是双方当事人之间的房屋租赁合同，都应当具体根据双方当事人的权利和义务，严格依法作出全面的判断。而这，实际上也会影响到承租人的权利。

　　● 如果是租赁服务合同，此时租客的身份是次承租人，如果承租人欠付租金问题导致出租人行使管理合同解除权后，次承租人将无法进行正常工作使用价值租赁公司房屋；

　　● 如果是委托管理合同，此时租客的身份是承租人，其与委托人之间的房屋进行租赁服务合同可以依法约束出租人，租客仍能继续学习使用一个房屋。

　　为避免因协议不明确而产生争议，业主应与受托人签订正式合同，明确双方的权利和义务，承租人在租赁房屋时应审查房屋所有权和出租人身份。如果您需要法律的帮助，请联系海珠律师。