广州继承法律师辨析宅基地使用权为何不能继承

　　在确定宅基地房屋所有权时，应综合考虑宅基地使用证、建筑用地审批等文件中核定的人员，以及新建、改建、扩建等情况。广州继承法律师对于宅基地房屋搬迁利益的继承，首先要坚持宅基地使用权不能继承的原则；其次，根据被继承人的死亡时间，确定是否属于应安置人口，即继承遗产是否包括土地使用权补偿份额；最后，坚持房地产分离原则，确定被继承人土地使用权和房屋安置补偿利益份额。

　　1、宅基地使用权不能继承原则。

　　司法实践界的大多数观点认为，宅基地使用权作为一种特殊的用益物权，是免费的。人身依附和福利与使用权人集体经济组织成员的资格密切相关。集体经济组织成员死亡时，其相应的宅基地使用权被消灭。上海市高级人民法院在《关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的意见（试行）》中明确，鉴于农村宅基地使用权具有较强的身份属性，由农村集体经济组织免费提供给集体成员，并按户计算。当一户人口减少时，宅基地仍由一户剩余成员共同使用，宅基地使用权的补偿由该户剩余成员共同所有。结合本文开篇案例，法院认为，张乐泉、乔金珠去世时，闵行区某镇工农村**号房屋的宅基地使用权归该户剩余成员张继光、钱某娟、张1.张2所有。

　　在实践中，还会有一种情况，即当宅基地没有农村集体经济组织成员时，宅基地使用权能否继承？有人认为，按照房地产一体化的原则，宅基地上建的房屋属于遗产，房屋的使用、收入和处置必须依靠宅基地的使用权。因此，在这种情况下，只有允许宅基地使用权作为遗产继承，才能保证物权的实现。但是，这种继承有限制，即原房屋不得重建；房屋一旦被拆除或征收，宅基地（或宅基地使用权补偿）将归集体所有。对于上述观点，广州继承法律师持不同意见。对于没有农村集体经济组织成员的宅基地使用权，无论是从有效推进征收行为还是解决社会矛盾的角度来看，肯定比否定继承权更合法。上海市高级人民法院在《关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的意见（试行）》中明确规定，如果该户没有农村集体经济组织成员，宅基地使用权的补偿一般由该户房屋原权利人的继承人获得，但集体经济组织明确反对的除外。例如，在上海市第一中级人民法院（2018）上海市01民终5797号诸连发诉诸勤法定继承纠纷案第二审民事判决中，法院认为：上海市闵行区**村**住宅**住宅的宅基地使用权人是朱7。谢，房子属于朱7。谢的夫妻共同财产，谢、朱7去世了。因为他们没有留下遗嘱，所以房子应该作为他们的遗产，由他们的法定继承人继承。现在朱7。谢所有宅基地房屋在遗产分割前已被征收搬迁，遗产已转化为相应的拆迁补偿安置利益。因此，本案中应继承分割的标的物为相应的拆迁补偿安置利益。它的法定继承人，即五个孩子，应该平均继承。在该地块的征用和搬迁中，朱某因其他宅基地房屋而被用作拆迁补偿安置，但不影响其作为法定继承人继承父母的遗产。
 

　　2、根据被继承人的死亡时间，结合居住保障原则，确定遗产是否包括宅基地使用权补偿份额。

　　《土地管理法》第四十八条第四款规定，征收农村村民住房，应当保护农村村民的居住权和合法的住房财产权益。保护农村村民的居住权是征收的居住保障原则。宅基地使用权主体在正式开始征收拆迁后死亡的，自正式开始征收拆迁至死亡之前，应当享有居住权，当然是安置人口，宅基地使用权相应转化为货币补偿或者可以优惠购买的安置房屋，该部分财产为被继承人留下的合法财产。被继承人在正式开始征收拆迁前死亡的，由于宅基地使用权不能继承，其余宅基地使用权仍有其他宅基地使用权的，宅基地使用权由剩余成员享有，宅基地使用权没有部分补偿份额。

　　关于正式启动征地拆迁的时间，以征地审批时间为准，还是以征地集体土地实施房屋补偿（以下简称征地房屋补偿）的时间为准？广州继承法律师认为，以后者的时间为准。原因：征地房屋补偿是征地工作的一部分，两者往往不同步。如《上海市集体土地房屋征收补偿暂行规定》第二十八条规定：本规定实施前已办理集体土地征收手续，已完成土地、青苗、集体资产补偿和被征地人员社会保障手续，尚未实施房屋补偿。本规定实施后实施房屋补偿的，区（县）征地机构应当编制征地房屋补偿方案。。征地房屋补偿方案由区（县）土地管理部门报区（县）人民政府批准后实施。可见，上海征地房屋补偿工作正式启动的时间点以区人民政府批准征地房屋补偿方案的时间为准。被继承人在方案批准前死亡的，遗产不包括土地使用权部分补偿。结合本案，2014年3月8日基地房屋补偿安置计划于2014年3月8日发布，继承人乔金珠于2001年4月18日死亡，张乐泉于2010年10月3日死亡，早于正式征地房屋补偿工作，根据宅基地继承原则和生活保障属性原则，无土地使用权部分补偿继承。

 

　　3、坚持房地产分离原则，即使没有宅基地使用权部分的遗产，还应确定地上房屋的遗产份额。

　　根据《物权法》第一百四十二条的规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。因此，即使宅基地使用权人在征收前死亡，也没有可继承的土地补偿，但地上房屋的部分补偿仍应作为遗产考虑。这部分补偿费用为房屋建筑安全重置结合成新单价×房屋建筑面积。房屋附属设施包括棚屋、无证建筑、装修补偿等，应当属于实际施工人。

　　这里会出现一个问题。大多数宅基地房屋装修或改造时，由于是家庭内部行为，往往不像传统的商业主体那样用书面证据明确固定家庭成员的投资贡献。在这种情况下，如何确定各主体地上建筑的部分利益？在司法实践中，考虑到地上建筑补偿利益较少，被继承人作为家庭成员申请建筑面积贡献，即使未出资的被继承人，也适当确定其份额；有证据证明出资的，给予适当多分。结合本案，原被告未提供明确证据证明各利益相关者的出资情况，法院认为：农村宅基地房屋不能简单地根据出资情况确认份额，根据农村宅基地房屋强烈的土地依附属性，以及宅基地作为集体经济组织成员的福利特点，宅基地房屋应由室内宅基地使用者共享，共享份额可以平等。总之，司法裁判是综合平衡利益的贡献，酌情合理确定，实现公平原则。