所谓不动产登记思维，包含“登记能力”“登记类型”“登记原因”三个核心要素。一个登记申请来了，我们要怎么登记，就需要用到登记思维。登记机构开展的登记业务都是围绕“登记能力+登记类型+登记原因”具体组合下的登记活动。广州律师咨询网为您讲解一下有关的内容。
简单地说，登记能力就是登记什么，登记类型就是怎么登记，登记原因就是为什么登记。其中登记能力是指能够纳入不动产登记簿的权利或登记事项，确定了可登记权利和事项的范围和形态，是不动产登记工作启动的首要要素。
登记类型是依据一定标准对不动产登记中具有共同实体特征或者程序特征的内容所划分而形成的种类。登记原因是不动产物权和法定事项（即登记能力）得丧变更（即登记类型）的具体原因。这三者是不动产登记业务的基本架构，只有确定了具体登记能力事项、具体登记类型的登记原因，才能最终确定登记业务的种类，明确登记申请主体、提交的材料，明确审核的程序和要求，进而构建完整、统一的不动产登记规则体系。
登记能力确定了载入登记簿的不动产权利和事项，登记类型确定了不动产物权变动的目的和指向，登记原因确定了不动产登记物权变动的原因和基础法律关系。登记能力是有什么权利，登记类型回答权利怎么变，登记原因回答权利怎么来。下面详细说一下。
（一）登记能力
登记能力是可以登记的不动产权利归属和其他法定事项，按照《不动产登记暂行条例》的规定，必须法律规定需要登记不动产权利，要注意一点，这里没有说是物权，也意味着涉及不动产的债权也是可以登记的，比如预告登记，登记的是债权请求权，并非将合同债权作为不动产物权，而是给予物权化保护。
这也为以后不动产登记扩大到其他需要给予物权化保护的债权登记开了口子，比如房屋租赁权。《不动产登记暂行条例》35个条文，涉及登记能力的有4条，第2条明确了不动产及登记能力的范围，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物，以“列举+兜底”方式规定了集体土地所有权、房屋等建筑物、构筑物所有权、森林、林木所有权、耕地、林地、草地等土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权、抵押权，兜底条款中法律规定需要登记的其他不动产权利，主要有探矿权、采矿权、取水权、养殖捕捞权。
第3条规定的异议登记、预告登记、查封登记等法定事项，其中预告登记是债权请求权，查封登记是权利处分限制。异议登记实质上是风险警示，消除登记的公信力，不是权利处分限制。
（二）登记类型
注册类型本质上是注册原因的抽象。下面就说说报名的理由。这里需要了解的是如何注册，是转学、变更还是第一次注册。根据不同的标准，登记类型的分类是不同的。一般分为几类：权利登记和表彰登记、权利设定登记和申报登记、申请登记、委托登记和依职权登记、初始登记、变更登记、更正登记和注销登记。
最显著的是以权利的设立、变更、转移、消灭来区分首次登记型、转移型、变更型、注销型。我省出具的申报材料清单当时是按照这种类型编制的，只是把不同的权利放在一起。后来部里出台了《不动产登记实务规范（试行）》，按照不同权利的首次、转移、变更、注销进行登记，更加清晰，对新手也更加友好。
应该说，过去我省的土地登记条例和我部的土地登记办法并没有区分转让和变更登记，权利人的变更也视为变更登记。现在不动产登记区分所有权是否发生了变更登记和转移登记，是有区别的，要注意。
（三）登记原因
登记理由是不动产物权的具体理由和可变更的法律事项（即登记能力）（即登记类型） ，是不动产登记的核心要素。例如，当抵押登记被取消时，银行申请取消抵押是很常见的。我们该怎么想？第一，抵押权的取消是登记事项，即具有登记资格。
其次是登记的撤销，登记的撤销的原因是抵押权的消灭。有几个抵押权消灭的例子。主债权消灭，抵押权实现，抵押权人放弃抵押权的，因人民法院或者仲裁法律文书生效而使抵押权消灭的，银行在申请取消抵押登记时，必须出示登记理由证明。
广州律师咨询网温馨提示，你是要偿还本金债务还是延长贷款变更，如果你想延长贷款并重新签署合同，你必须放弃抵押贷款。这里的另一个关键点是，如果贷款续期，抵押贷款可以与抵押贷款的首次登记一起注销，这样就不会出现权利之间的脱节。
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