广州二手房买卖合同纠纷律师教你如何买卖二手房？

　　广州二手房买卖合同纠纷律师教你如何买卖二手房？涉及房主违约、签订购房合同程序及注意事项、违约金问题等。旨在帮助你买二手房时避坑，减少不必要麻烦。

 　　一、二手房合同的签订后，房主不卖了怎么办？

　　在签订了二手房销售合同后，卖方后悔，实际上是违反了合同。如买卖合约清楚订明违约的责任，买方可选择要求卖方承担违约的责任。一般来说，双方在合同中，都说谁不交房款需要承担什么责任，但是，通常都是归还房款，然后再进行一定的补偿。当事人不能达成协议的，买方可以向法院提起诉讼。可以要求卖方继续履行合同并赔偿损失，也可以要求卖方终止合同，退还房款和利息，赔偿损失。

　　二、二手房销售合同的签订过程

　　根据《合同法》第十三条的规定，当事人通过要约和承诺的方式订立合同。以上是指买方发出卖方要约，买方承诺购买房屋，双方达成协议，然后签订书面或其他法律允许的合同。此时，合同成立。

　　根据《城市发展房地产企业转让管理制度规定》第七条的规定，房地产转让约定按照下列程序进行办理，

　　1、房地产转让的有关当事人应当签订书面转让合同；

　　2、房地产转让当事人应当自房地产转让合同签订之日起90日内持有房地产权属证书和当事人的法定证明。 将转让合同及其他相关文件提交房地产所在地房地产管理部门，并申报成交价格；

　　3、物业管理部门应当审查提供的有关文件，并在7日内书面答复是否受理申请； 未在7日内书面答复的，视为同意受理申请；

　　4、房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行实地勘察和评估；

　　5、房地产企业转让当事人可以按照相关规定缴纳有关税费；

　　6、房地产行政管理部门应当办理住房权属登记手续，并出具房地产权属证。

　　三、在签订二手房销售合同时，应注意以下问题：　　

　　1、 列出基本信息：包括买卖双方的姓名、住所、联系方式等。

　　2、清楚列明房屋的基本资料，包括其位置、性质、面积、结构、布局、装修、设施及设备、是否已抵押，以及共有人是否同意出售。

　　3、与价格相关的问题：写明总房款，注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款，写明付款时间，约定付款条件。

　　4、写明交房标准时间、条件、办理业务相关法律手续的过程及费用。

　　5、明确违约责任。

　　6、写明劳动合同已经生效、中止、终止或解除相关条款。

　　7、在合同中明确变更、转让条件或禁止变更、转让条件。

　　四、关于二手房交易违约金的约定

　　在尊重当事人约定违约金的自由的基础上，为了限制惩罚性违约金的副作用，保证合同的善意履行，在一定情况下，国家对违约金的干预是必要的，这也符合合同正义理论。 从审判实践来看，违约金的介入也是为了平衡当事人的利益。

　　一方面，如果双方同意的 违约金 太高而不能减少，违约一方不但会获得不正当的利益，而且会在一定程度上恶化违约一方的财产状况，使其损失竞争的权利。

　　另一方面，如果允许当事人自由约定超额违约金，违约金的约定就会偏离其初衷，可能促使一方当事人为了获取违约金而故意诱导另一方当事人违约，成为获取不正当利益和收益的手段，从而违背公平、诚实信用原则。

　　《合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向另一方支付一定数额的违约金，也可以约定违约损失的计算方法。

　　广州二手房买卖合同纠纷律师指出：当事人约定的赔偿违约少于造成的损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构增加赔偿违约； 约定的赔偿额超过造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少赔偿额。最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释2 ：第二十九条当事人主张约定的违约金过高，要求适当减少的，人民法院应当根据实际损失，综合考虑合同的履行、当事人的过错程度、预期利益等因素，按照公平、诚实信用的原则衡量后裁定。