广州房产诉讼律师提示预售房法律条件及风险

　　一、广州房产诉讼律师网给大家讲：预售房的法律条件

　　1.土地使用权出让金全部付清，广州市房地产诉讼律师已取得土地使用证，土地使用权未抵押；

　　2.持有建设工程规划许可证;

　　3.按照预售商品房，开发商投入开发建设的资金应达到项目总投资的25%以上，并已确定建设进度和竣工交付时间；

　　4.同金融服务机构发展已经通过签订预售款监管协议；

　　5.向县级以上人民政府房地产行政管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证证书，取得境外商品房预售后，应当同时取得境外销售批准文件。

　　广州房产诉讼律师总结：房屋预售是一种有附加期限交易。 即商品房买卖双方在合同中约定了期限，该期限的到达将作为买卖双方权利义务发生法律效力的依据或者丧失效力。

　　房屋预售有强烈的国家干预。由于商品房预售与实际房屋销售不同，实际房屋交接尚未形成。因此，国家加强了商品房预售市场的规范。

　　规定了我国商品房预售的条件、资格和程序，还要求在预售合同签订后到当地房地产管理部门办理登记手续。

　　二、购买预售房应该需要注意自己什么

　　1.查阅商品房预售许可证

　　未取得《商品房预售许可证》的在建房地产，不得购买或支付预付金、定金、定金等名义购房款。

　　2.慎交房款

　　购房时请注意将购房价格(首付、一次性付款、分期付款、抵押贷款等)存入商品房预售资金监管账户，存款账户号码应与《商品房预售许可证》注册监管账户号码一致。

　　3.及时备案

　　您与开发企业签订《商品房买卖合同》后，请开发企业及时到当地分局办理《商品房预售合同》备案手续。您可以通过开发企业提供的业务代码和查询代码，登录您当地分局的门户网站进行业务查询；也可持本人有效身份证和合同，到当地局不动产登记中心窗口查询合同备案信息。

　　三、预售房过程中所有权与期得权有何区别

　　从法律的角度来看，建筑所有权转让的前提应该先有房子，没有房子没有所有权。当然，预售住房在实践中存在一个常见的问题，在这种情况下，与购买现有住房相比，消费者确实有一定的风险。

　　广州房产诉讼律师认为：如住房质量问题、住房规划变化、住房功能缺失等。 如果存在上述情况，在房屋交房时，消费者可能会与开发商发生一定的纠纷，因此许多学者呼吁实行现房销售制度，以取代现房预售制度。 当然，对于开发商来说，预售系统可以适当地传递其销售风险，但对消费者来说是不公平的。