广州房地产专业律师谈拒缴物业费要避开这些误区

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条规定，业主应当以正当理由拒绝支付物业费。司法判决应当严格把握正当理由的认定，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者在履行合同时存在重大缺陷。
 

　　一、业主是否因正当理由拒绝支付物业费

　　广州房地产专业律师从合同法理的角度来看，合同一方的辩护权所依赖的法律基础是诚信原则，合同中一方的辩护权是诚信原则的具体体现。诚信原则对辩护权的指导作用主要体现在三个方面：

　　1.根据诚信原则，如果当事人之间的利益在特殊情况下失去平衡，应进行调整，以恢复利益平衡，从而维持一定的社会经济秩序。

　　2.诚信原则要求双方尊重对方的利益，建立密切的合作关系。

　　3.诚信原则允许当事人行使辩护权，但不得滥用该权利。因此，在司法实践中，判断业主是否拒绝支付物业费是基于正当理由，主要是通过审查业主是否拒绝支付的原则。

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条规定的合法理由，应当限制物业服务企业不履行物业服务合同，或者合同存在重大缺陷，或者业主不支付费用。合理的理由可以构成业主拒绝支付的合法理由。
 

　　二、物业费可在以下情况下拒付

　　1.由于房屋质量问题尚未交房，物业费由开发商支付；

　　2.物业公司未履行物业合同服务责任的，全体业主可以拒付，但要有有有力证据；

　　3.物业公司提供的服务质量不符合物业合同约定的标准；

　　4.物业公司无物价管理部门审批文件原件；

　　5.物业公司擅自增加的收费项目.扩大收费范围.提高收费标准。
 

　　三、必须避免这些误解！有些物业费不能拒绝支付。

　　1.未居住使用可拒缴物业费，错！

　　根据《物业服务收费管理办法》的规定，物业费一般包括清洁卫生费用、绿化维护费用、秩序维护费用、物业共用设施设备的日常运行维护费用等。因此，即使你买了一套房子，你也不能拒绝支付社区的物业费（除了那些不能支付钥匙的人）。

　　2.未签订物业合同可拒付物业费，错！

　　根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，业主委员会的决定对业主具有约束力。因此，只要业主委员会同意与物业管理公司达成协议的条款，业主实际上已经接受了物业公司提供的物业服务，据实际服务向物业公司支付。

　　3.原业主欠费可拒付物业费，错了！

　　根据《物业管理条例》的规定，业主与物业用户约定由物业用户支付物业服务费的，由业主承担连带责任。房屋产权交易后，原业主欠的物业费必须及时支付，否则会影响新业主的正常生活。

　　法律依据

　　1.《物业管理条例(2007修订)》

　　第四十二条业主应当根据物业服务合同约定缴纳物业服务费。业主与物业用户约定由物业用户缴纳物业服务费的，业主应当承担连带责任。

　　已完工但尚未出售或未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位支付。

　　2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》

　　第五条法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以非法收费为由提出抗辩的，由人民法院予以支持。

　　业主要求物业服务企业退还已收取的违法费用的，由人民法院予以支持。

　　第六条拒绝支付书面催促的，业主无正当理由支付或者在催促通知的合理期限内未支付物业费的，由人民法院支持物业服务企业要求业主支付物业费。物业服务企业已按照合同和有关服务的规定提供服务的，业主以不接受或者不接受有关物业服务为理由的，人民法院不予支持。

　　3.《北京市高级人民法院关于印发北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)>的通知》

 

　　22.有下列情形之一的，业主可要求降低物业服务费或退还多交的物业服务费：

　　(1)物业管理企业提供的服务项目与质量与合同约定的标准有明显差距的；

　　(2)物业管理企业擅自扩大收费范围.提高收费标准.重复收费。