根据当事人协议一致终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系的情形，需要确定双方之间的法律关系的性质，以及确定借款本金和利息的数额。本文广州律师将围绕这两个问题展开讨论，包括相关的法律规定和实际案例分析。
一、法律关系的性质
根据《中华人民共和国合同法》的规定，借款合同是一种典型的债权合同。当借款人需要借款时，与出借人签订借款合同，约定借款金额、借款期限、利率等关键条款，借款人向出借人支付利息，并在约定的期限内偿还借款本金和利息。而商品房买卖合同是一种典型的物权合同，买卖双方约定将房屋所有权转移给买方，同时买方向卖方支付房屋价款。
在当事人协议一致终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系的情况下，可以认为借款合同和商品房买卖合同是两个相互独立的合同。这意味着，借款合同的终止不会影响商品房买卖合同的效力，也不会对房屋的所有权转移产生任何影响。因此，双方之间的法律关系可以分为两个部分：借款合同关系和商品房买卖合同关系。
二、借款本息数额的确定
借款本金的确定根据《中华人民共和国合同法》的规定，借款合同双方应当按照约定履行合同。在当事人协议一致终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系的情况下，出借人和借款人可以就借款本金的数额达成一致，并在商品房买卖合同中将借款本金的数额作为房屋价款的一部分。
例如，在广州市，出借人和借款人协商一致，决定借款本金为50万元，并在商品房买卖合同中将50万元作为房屋价款的一部分，同时约定在房屋交付前，借款人需要将50万元支付给出借人。
借款利息的确定在借款合同中，出借人和借款人通常会约定利率和计息方式。在当事人协议一致终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系的情况下，如果双方没有就借款利息达成一致的协议，可以参考以下规定和实际案例：
（1）《中华人民共和国利率法》规定，借款利率不得高于人民银行同期贷款基准利率的4倍。如果借款合同中约定的利率高于此标准，就需要将其调整为合法的利率。
（2）广州市人民法院曾经审理了一起关于借款利息的纠纷案件。该案中，借款人向出借人借款100万元，双方约定年利率为24%。随后，双方协商一致终止了借款合同，并签订了商品房买卖合同。在商品房买卖合同中，借款人同意支付借款本金和利息，但双方并未就借款利息的数额达成一致。最终，广州市人民法院判决借款利息按照人民银行同期贷款基准利率加1.5%计算，即年利率为8.55%。
在实际操作中，如果双方没有达成借款利息的协议，可以参考人民银行同期贷款基准利率以及当地的司法实践，以合法、公正、合理的原则确定借款利息的数额。
三、法律条款的适用
在确定借款本息数额时，需要参考以下法律条款：
（1）《中华人民共和国合同法》第三十八条规定，当事人可以协商一致解除合同。在当事人协议一致终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系的情况下，双方可以通过协商一致的方式终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系。
（2）《中华人民共和国合同法》第二十二条规定，当事人应当诚实信用，遵守公平原则。在确定借款本息数额时，双方应当遵守诚实信用和公平原则，以确保合同的合法、公正和合理。
（3）《中华人民共和国利率法》规定了借款利率的标准和计算方法，可以作为确定借款利息的参考依据。
（4）《中华人民共和国物权法》规定了商品房买卖合同的相关规定，包括房屋的转让、交付和质量等问题。在确定商品房买卖合同的内容时，需要遵守《中华人民共和国物权法》的相关规定。
四、结论
广州律师认为，在当事人协议一致终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系的情况下，双方需要就借款利息达成一致的协议。如果双方未能就借款利息的数额达成协议，可以参考人民银行同期贷款基准利率以及当地的司法实践，以合法、公正、合理的原则确定借款利息的数额。此外，在确定商品房买卖合同的内容时，需要遵守《中华人民共和国物权法》的相关规定。